Comprar una vivienda es la decisión financiera más importante que toma la mayoría de familias en su vida. Y también una de las más difíciles de ejecutar: la entrada inicial, los gastos de escritura, los impuestos de transmisiones y el estrés de la tasación suponen una barrera económica que muchas familias no pueden saltar solas. Para reducir esa barrera, los gobiernos ofrecen programas específicos de apoyo a compradores de primera vivienda: préstamos blandos, avales públicos, subsidios directos y desgravaciones fiscales que pueden suponer el empuje definitivo.
Esta guía recorre los programas más relevantes en España, México, Ecuador, Canadá y EE.UU., con importes concretos, requisitos de acceso y cómo iniciar el proceso.
España: Plan Estatal de Vivienda y subsidio para jóvenes
Aval ICO para jóvenes compradores
El programa más relevante en España actualmente es el aval del ICO (Instituto de Crédito Oficial) para jóvenes menores de 35 años compradores de primera vivienda. El Estado avala hasta el 20% del precio de compra, permitiendo obtener una hipoteca por el 90-95% del valor del inmueble sin necesidad de ahorrar el 20% de entrada habitual. Este programa está dirigido específicamente a personas que tienen capacidad de pago mensual pero no han podido acumular los ahorros suficientes para la entrada.
El aval se solicita a través de las entidades bancarias adheridas al programa — no directamente al ICO. Para más información, consulta el Instituto de Crédito Oficial. Si ya tienes ahorros suficientes pero necesitas apoyo adicional, los microcréditos y préstamos blandos pueden complementar la operación.
Subsidio directo a la entrada para jóvenes
El Plan Estatal de Vivienda contempla un subsidio directo de hasta 10.800 € para compradores menores de 35 años con ingresos inferiores a tres veces el IPREM (unos 26.000 € anuales brutos). El subsidio es compatible con el aval ICO — no son excluyentes. Se gestiona a través de las consejerías de vivienda autonómicas y los plazos de resolución varían entre dos y seis meses. La convocatoria es limitada y se agota rápidamente cada año.
Vivienda de Protección Oficial (VPO)
La VPO permite comprar vivienda nueva a precios muy inferiores al mercado libre — entre un 30% y un 50% menos — porque el precio máximo de venta está regulado por la administración. Para acceder hay que cumplir requisitos de ingresos (generalmente inferiores a cuatro veces el IPREM) y no ser propietario de otra vivienda. Las plazas son limitadas y se adjudican mediante sorteo o por orden de solicitud según la comunidad autónoma. Consulta el portal del Ministerio de Vivienda para convocatorias activas.
Desgravaciones fiscales autonómicas
Aunque la deducción estatal por compra de vivienda habitual fue eliminada en 2013, muchas comunidades autónomas mantienen deducciones propias en el tramo autonómico del IRPF. Extremadura, Galicia y la Región de Murcia tienen deducciones de hasta el 7,5% de las cantidades invertidas. Además, en la mayoría de comunidades los compradores de primera vivienda tienen una reducción en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que puede pasar del tipo general (6-10%) a un tipo reducido (3-4%). Consulta con un asesor fiscal antes de firmar — el ahorro puede ser significativo.
México: INFONAVIT, FOVISSSTE y Sociedad Hipotecaria Federal
En México, el sistema de acceso a vivienda para trabajadores formales se articula a través de dos grandes instituciones. El INFONAVIT tiene derecho a crédito hipotecario todo trabajador que haya cotizado al menos 116 puntos (equivalente aproximadamente a dos años continuos de empleo formal). Las tasas de interés del crédito INFONAVIT están por debajo del mercado — entre el 1% y el 10,45% anual dependiendo del salario — y el pago se descuenta directamente del salario, lo que reduce el riesgo de impago.
El FOVISSSTE funciona de forma análoga para trabajadores del Estado. La Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) garantiza créditos hipotecarios de la banca comercial para compradores que no cotizan en IMSS o ISSSTE, permitiendo acceder a tasas más bajas que las del mercado abierto. Consulta el portal oficial del INFONAVIT para simular tu crédito disponible.
Ecuador: créditos hipotecarios del BIESS y MIDUVI
En Ecuador, el BIESS (Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social) ofrece créditos hipotecarios a afiliados al IESS con tasas de entre el 4,99% y el 8,69% anual — significativamente más bajas que la banca privada. Para acceder, se requieren al menos 36 aportaciones al IESS (tres años de cotización). El importe máximo es de 300.000 USD para vivienda terminada y 100.000 USD para construcción.
El MIDUVI tiene el Bono de Titulación y el Bono de Vivienda Nueva para familias en situación de pobreza: subsidios directos de hasta 15.000 USD para la compra o construcción de primera vivienda, dirigidos a familias con ingresos mensuales inferiores a 3.500 USD. Se solicita directamente en las oficinas del MIDUVI.
Canadá: First Home Savings Account y CMHC
Canadá ha introducido en los últimos años instrumentos específicos para compradores de primera vivienda. El First Home Savings Account (FHSA), creado en 2023, permite ahorrar hasta 40.000 CAD libre de impuestos para la compra de la primera vivienda — las aportaciones son deducibles como un RRSP y los retiros están exentos si se destinan a la compra.
El CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation) asegura hipotecas con entrada inferior al 20%, permitiendo comprar con tan solo el 5% de entrada para viviendas de menos de 500.000 CAD. El seguro CMHC supone un coste adicional (entre el 2,8% y el 4% del préstamo), pero hace posible comprar sin tener la entrada completa. Consulta el portal de CMHC para calculadoras de elegibilidad y tasas.
EE.UU.: FHA Loans y programas estatales de Down Payment Assistance
El programa más amplio de apoyo a compradores de primera vivienda en EE.UU. es el FHA Loan, garantizado por la Administración Federal de Vivienda. Permite comprar con solo el 3,5% de entrada (frente al 20% convencional) y acepta puntuaciones de crédito desde 580. El préstamo FHA es otorgado por bancos privados pero garantizado por el gobierno federal, reduciendo el riesgo para el banco y facilitando la aprobación.
Complementariamente, casi todos los estados tienen programas de Down Payment Assistance (DPA): subsidios directos o préstamos sin interés para cubrir el enganche inicial. En California, el programa CalHFA ofrece hasta el 3% del precio de compra en ayuda. Texas, Florida y Nueva York tienen programas similares. Busca el programa de tu estado en HUD — Local Homebuying Programs.
Preguntas frecuentes
¿El aval ICO en España significa que el gobierno paga parte de la hipoteca?
No. El aval ICO no reduce el importe de la hipoteca ni paga ninguna cuota — simplemente garantiza al banco que si el comprador no puede pagar, el Estado responde por el 20% del préstamo. Eso permite al banco conceder hipotecas del 90-95% del valor sin exigir tanto capital propio al comprador. El comprador sigue siendo responsable de la totalidad de la deuda. Lo que sí ahorra es la necesidad de tener ese 20% ahorrado antes de comprar.
¿Puedo usar el INFONAVIT si llevo menos de dos años cotizando?
El crédito INFONAVIT se mide en puntos, no en años exactos. Cotizar dos años consecutivos en una empresa formal de buen salario puede generar suficientes puntos. Si llevas menos tiempo pero has cotizado con salarios altos, es posible que ya tengas puntuación suficiente. Puedes consultar tu puntuación actual y simular tu crédito en el portal del INFONAVIT con tu número de seguridad social.
¿Qué pasa si compro una VPO y luego quiero venderla?
Las VPO tienen restricciones de venta durante un período de calificación que suele ser de 10 años en la mayoría de comunidades autónomas. Durante ese tiempo no puedes venderla libremente — debes hacerlo al precio máximo regulado y, en algunos casos, ofreciéndosela primero a la administración. Después del período de calificación, la vivienda puede descalificarse y venderse a precio libre pagando una penalización. Es importante conocer estas restricciones antes de comprar.
Por dónde empezar
Si estás en España y tienes menos de 35 años, el primer paso es consultar con tu banco si está adherido al programa de avales ICO y si cumples los requisitos. Simultáneamente, consulta con la consejería de vivienda de tu comunidad sobre el subsidio directo de 10.800 €. Ambos procesos pueden avanzar en paralelo. No esperes a tener todo el dinero ahorrado para empezar a informarte — el proceso completo de aval, solicitud y compra puede tardar entre seis meses y un año.
Más recursos: subvenciones para el alquiler | auxilios para familias en situación de vulnerabilidad | beneficios fiscales para familias numerosas.